IMT Fácil
Simulador de IMT e imposto do selo 2026
Atualizado em · tabelas oficiais da AT
Indique o preço da casa e veja quanto paga de IMT e de imposto do selo, e quanto custa a compra no total, com escritura, registos e custos do crédito.
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Situações com regras próprias
- IMT Jovem: isenção total até 330 539 € para quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente.
- Não residentes: desde 25 de maio de 2026 pagam uma taxa única de 7,5%, com possibilidade de devolução em alguns casos.
- Açores e Madeira: escalões 25% mais altos que no Continente.
- Custo total da compra: impostos, escritura, registos e custos do banco.
Também pode simular o crédito habitação, a garantia pública para jovens, a amortização antecipada, o IMI e a doação ou herança de casa: veja todos os simuladores.
Perguntas frequentes
Como se calcula o IMT?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) paga-se antes da escritura e incide sobre o maior de dois valores: o preço que consta do contrato ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. Se o VPT for superior ao preço, é sobre ele que o imposto é calculado.
Para uma casa até cerca de 660 mil euros, o cálculo usa taxas marginais: multiplica-se o valor pela taxa do escalão e subtrai-se a parcela a abater. Acima desse valor aplica-se uma taxa única sobre o valor todo. As tabelas são diferentes para habitação própria e permanente, para outras habitações e para as Regiões Autónomas.
Exemplo: uma casa de 250 000 € para habitação própria e permanente no Continente fica no escalão de 7%. O IMT é 250 000 × 7% − 10 457,96 = 7 042,04 €. Somando o imposto do selo de 0,8% (2 000 €), os impostos da compra são 9 042,04 €.
| Preço | IMT | Selo | Total |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 1 008,98 € | 1 200,00 € | 2 208,98 € |
| 200 000 € | 3 542,04 € | 1 600,00 € | 5 142,04 € |
| 250 000 € | 7 042,04 € | 2 000,00 € | 9 042,04 € |
| 300 000 € | 10 542,04 € | 2 400,00 € | 12 942,04 € |
| 400 000 € | 18 236,65 € | 3 200,00 € | 21 436,65 € |
| 500 000 € | 26 236,65 € | 4 000,00 € | 30 236,65 € |
Quanto é o imposto do selo na compra de casa?
Na compra paga-se imposto do selo de 0,8% sobre o mesmo valor do IMT. Se houver crédito habitação, há um segundo imposto do selo, de 0,6% sobre o montante emprestado, para prazos de 5 anos ou mais. Os jovens com IMT Jovem ficam isentos do primeiro, mas não do segundo.
Quando se paga o IMT?
Antes da escritura. A declaração Modelo 1 do IMT é entregue no Portal das Finanças (muitas vezes pelo solicitador, advogado ou notário), e o documento de cobrança tem de estar pago no dia da escritura.
Quem paga o IMT, o comprador ou o vendedor?
O comprador.
O IMT é calculado sobre o preço ou sobre o VPT?
Sobre o maior dos dois. O mesmo vale para o imposto do selo da compra e para os limites do IMT Jovem: uma casa de 320 000 € com VPT de 340 000 € perde a isenção total. O selo do crédito não muda, porque incide só sobre o montante emprestado.
O VPT está na caderneta predial do imóvel e o vendedor pode fornecê-la. Em casas antigas é quase sempre mais baixo que o preço. Em casas novas ou recém-avaliadas pode ser mais alto, e nesse caso os impostos aumentam. Se for o seu caso, introduza o VPT no simulador em vez do preço.
Uma casa comprada a dois paga menos IMT?
Não. O escalão é definido pelo valor total da casa e cada comprador paga a sua quota do imposto. Ser a dois só muda o resultado quando os compradores têm situações diferentes, por exemplo só um ter direito ao IMT Jovem.
Os valores deste simulador são oficiais?
As tabelas são as oficiais publicadas pela Autoridade Tributária para 2026. O valor final é o que constar da liquidação feita pelas Finanças.
Base legal: artigo 17.º do Código do IMT; Ofício Circulado n.º 40129/2026 da AT, de 06/01/2026 (Lei n.º 73-A/2025, OE2026); Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 e 17.1.3.