Simulador de crédito habitação

Quase todos os créditos habitação em Portugal usam prestações constantes (método francês). A prestação é igual todos os meses enquanto a taxa não muda; no início paga sobretudo juros e, com o tempo, cada vez mais capital.

A taxa mensal é a TAN a dividir por 12. Numa taxa variável, a TAN é a Euribor mais o spread do banco. Quando a Euribor é revista, o banco recalcula a prestação para o capital que ainda está em dívida e o prazo que falta.

Variável

Euribor mais spread. A prestação acompanha a Euribor, para cima ou para baixo, a cada revisão.

Fixa

A mesma taxa durante todo o empréstimo. Protege de subidas, mas costuma começar mais alta e a amortização antecipada tem comissão maior.

Mista

Taxa fixa nos primeiros anos e variável depois. Para a simular, use a taxa fixa da proposta para ver a prestação inicial e a opção variável para ter uma ideia da prestação depois do período fixo.

O prazo da Euribor é também o intervalo entre revisões da prestação. Com a Euribor a 12 meses a prestação muda uma vez por ano; a 3 meses, quatro vezes por ano. A , a Euribor estava em 2,635% a 3 meses, 2,975% a 6 meses e 3,239% a 12 meses.

O Banco de Portugal limita o empréstimo a 90% do valor da casa para habitação própria e permanente e a 80% para outras finalidades. Conta o menor entre o preço e a avaliação do banco: se a avaliação vier abaixo do preço, a entrada sobe.

Jovens até 35 anos podem chegar aos 100% com a garantia pública, nas condições do programa, e somar a isenção do IMT Jovem.

A taxa de esforço é a soma das prestações de todos os créditos a dividir pelo rendimento líquido do agregado. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que não passe de 45%, e cada banco só pode conceder 10% dos seus créditos acima disso.

Numa taxa variável (ou na fase variável de uma taxa mista), o banco calcula a taxa de esforço com uma taxa mais alta do que a contratada: mais 0,5% em prazos até 5 anos, mais 1% até 10 anos e mais 1,5% acima disso. O simulador faz o mesmo quando indica o rendimento.

40 anos para quem tem até 35 anos e 35 anos acima dessa idade. Com dois titulares conta a idade do mais velho. Um prazo maior baixa a prestação, mas aumenta muito o total de juros: compare no simulador 30 e 40 anos para o mesmo montante.

Seguros de vida e multirriscos, comissões do banco e o imposto do selo de 0,6% sobre o capital, que se pagam à parte (veja os custos bancários do crédito e o custo total da compra). Por isso a TAEG da proposta do banco é sempre maior que a TAN. Para comparar bancos, use a TAEG da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia).

Os juros de um crédito para habitação própria e permanente estão isentos de imposto do selo. Numa segunda habitação pagam 4%, e o simulador soma-o quando escolhe essa opção.