IMT Fácil
Além dos juros, o crédito habitação tem custos iniciais que se pagam antes ou no dia da escritura. Variam de banco para banco e alguns são negociáveis.
Comissões iniciais
| Comissão | Para que serve | Ordem de grandeza |
|---|---|---|
| Avaliação | Perito avalia o imóvel para o banco | Cerca de 230 €, mais 4% de selo |
| Dossier / abertura | Análise do processo | Cerca de 0 € a 300 €, mais 4% de selo |
| Formalização | Preparação do contrato e registos da hipoteca | Cerca de 200 € a 230 €, com selo; alguns bancos não cobram |
Estes valores são indicativos, retirados de preçários públicos de bancos em 2026. Consulte sempre o preçário do banco que está a considerar e o comparador de comissões do Banco de Portugal.
Selo do crédito
Num crédito a 5 anos ou mais paga-se 0,6% do montante emprestado. Num crédito de 200 000 € são 1 200 €. Ver o artigo sobre o Imposto do Selo.
Seguros
- Seguro de vida: exigido pelos bancos, cobre o capital em dívida. Não é obrigatório contratá-lo no banco. Pode escolher outra seguradora desde que as coberturas sejam equivalentes, e muitas vezes fica mais barato.
- Seguro multirriscos ou de incêndio: o seguro contra incêndio é obrigatório por lei em frações de prédios em propriedade horizontal; o banco exige normalmente um multirriscos. Também pode ser contratado fora do banco.
Quanto o banco empresta
As regras macroprudenciais do Banco de Portugal limitam o financiamento a:
- 90% para habitação própria e permanente;
- 80% para outras finalidades, como segunda habitação.
A percentagem aplica-se ao menor entre o preço e o valor de avaliação. Se a avaliação vier abaixo do preço, a entrada necessária sobe. Jovens até 35 anos podem aceder a financiamento até 100% com garantia pública, dentro das condições do programa.
O Banco de Portugal também recomenda, desde 1 de agosto de 2026, que a taxa de esforço (prestações a dividir pelo rendimento líquido) não passe de 45%. Numa taxa variável, o banco faz a conta com uma taxa até 1,5 pontos acima da contratada; na taxa fixa, não. Por isso a escolha entre taxa fixa e variável pode mudar quanto o banco lhe empresta.
Custos durante o crédito
- Selo dos juros: isento na habitação própria e permanente. Numa segunda habitação, 4% sobre os juros de cada prestação.
- Amortização antecipada: até 0,5% do valor amortizado na taxa variável e 2% na taxa fixa, mais 4% de selo sobre a comissão. Veja se compensa reduzir o prazo ou a prestação e faça as contas no simulador de amortização.
- Transferência para outro banco: conta como amortização total do crédito antigo e paga a mesma comissão, além dos custos iniciais do novo contrato.
Dicas
- Peça a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) a vários bancos e compare a TAEG, não só o spread.
- Pergunte se o spread depende de produtos associados (ordenado, cartões, seguros).
- Negoceie comissões: avaliação e dossier são muitas vezes dispensadas em campanhas.
Indique o preço da casa para ver o resultado.
* Valores indicativos. Os encargos reais constam do preçário e da FINE de cada banco.
Fontes
- Preçários públicos de crédito habitação de bancos portugueses (2026)
- Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (em vigor desde 2026-08-01)
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho (comissão de reembolso antecipado)
- Código do Imposto do Selo, verba 17.1
