IMT Fácil
Simulador de amortização antecipada
Atualizado em · tabelas oficiais da AT
Amortizar parte do crédito habitação poupa juros, mas tem comissão. Indique quanto deve, a taxa, o prazo que falta e o montante que quer entregar ao banco para comparar reduzir a prestação com reduzir o prazo.
Indique a dívida, a TAN, o prazo que falta e quanto quer amortizar.
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Exemplo
Com 150 000 € em dívida a 3,5% e 25 anos por pagar, amortizar 10 000 € numa taxa variável custa 52 € de comissão e selo e poupa:
- 12 889 € a reduzir o prazo, que fica 30 meses mais curto;
- 4 967 € a reduzir a prestação, que desce 50 € por mês.
Numa taxa fixa, a comissão sobe para 208 €, e a poupança a reduzir o prazo desce para 12 733 €.
Perguntas frequentes
Quanto é a comissão de amortização antecipada?
No máximo 0,5% do capital amortizado na taxa variável e 2% na taxa fixa, incluindo o período fixo de uma taxa mista. Sobre a comissão paga-se 4% de imposto do selo. O contrato pode prever menos, e alguns bancos não cobram em certas campanhas.
Não há comissão quando a amortização se deve a morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares.
A isenção da comissão na taxa variável ainda existe?
Não. A isenção para créditos à habitação própria e permanente com taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025, e desde janeiro de 2026 os bancos podem voltar a cobrar até 0,5%. A 30 de setembro de 2026, o Parlamento aprovou na generalidade um projeto de lei que acaba com esta comissão; só se aplica se for aprovado na votação final e publicado.
Reduzir a prestação ou o prazo?
Reduzir o prazo poupa sempre mais juros, porque mantém a prestação e paga a dívida mais depressa. Reduzir a prestação dá mais folga no orçamento todos os meses e pode ajudar a taxa de esforço, por exemplo para pedir outro crédito. Com uma taxa variável e a Euribor a subir, uma prestação mais baixa também protege mais.
Compensa amortizar ou investir o dinheiro?
Amortizar rende, na prática, a TAN do crédito, sem risco. Só compensa investir se esperar uma rentabilidade líquida de impostos acima da TAN e aceitar o risco. Antes de amortizar, convém manter um fundo de emergência: o dinheiro entregue ao banco não volta.
Como se pede?
Por escrito ao banco, com pelo menos 7 dias úteis de antecedência numa amortização parcial (em regra, para a data de uma prestação) e 10 dias úteis numa total. Não há montante mínimo nem limite ao número de amortizações parciais.
Fontes: Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho (comissão máxima de reembolso antecipado); Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 17.3.4 (4% sobre comissões).