Sobre o simulador e a metodologia

Quem faz o site

O site é criado e mantido por Tiago (MFoxDev), em Portugal. Começou como resposta a uma dúvida comum: quanto dinheiro é preciso, além da entrada, para comprar casa. Os simuladores que existiam davam só o IMT, ou não refletiam as regras mais recentes, como o IMT Jovem ou a taxa de 7,5% para não residentes.

O site não pertence a nenhum banco, imobiliária ou intermediário de crédito, e nenhuma entidade paga para influenciar os resultados.

Fontes

Todos os valores fiscais vêm de fontes oficiais:

• Tabelas de IMT: Ofício Circulado n.º 40129/2026 da AT, de 06/01/2026 (Lei n.º 73-A/2025, OE2026).
• Não residentes: Art. 17.º, n.º 10 a 12 do CIMT (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio); Ofício Circulado n.º 40131/2026.
• Imposto do selo: Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 (0,8%) e 17.1.3 (0,6%).
• Escritura e registos: preços do gov.pt, serviço Casa Pronta.
• Amortização antecipada: Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho (comissão máxima de reembolso antecipado); Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 17.3.4 (4% sobre comissões).
• Garantia pública para jovens: Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho; protocolo com a DGTF em vigor até 31/12/2026; limite do 8.º escalão do IRS de 2026.
• Doações e heranças: Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 (0,8%, aquisição por doação de imóveis) e 1.2 (10%, aquisições gratuitas); isenção do art. 6.º, n.º 1, al. e) do CIS; participação: art. 26.º do CIS; valor do usufruto: Art. 13.º, al. a) do CIMT, aplicável por remissão do art. 13.º do CIS.
• IMI: taxas e deduções do IMI Familiar de cada município, consultadas no Portal das Finanças; Código do IMI e Estatuto dos Benefícios Fiscais.
• Crédito habitação: Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (em vigor desde 01/08/2026); Banco Central Europeu, médias mensais das taxas Euribor (EMMI); arredondamento à milésima: art. 4.º do Decreto-Lei n.º 240/2006, de 22 de dezembro; imposto do selo sobre os juros: Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 17.3.1 (4%); isenção do art. 7.º, n.º 1, al. l) do CIS.
• Regras de aplicação: Código do IMT (CIMT), ofícios circulados e informações vinculativas publicadas no Portal das Finanças.

Como o cálculo é feito

As tabelas de cada ano estão guardadas num único ficheiro, copiado das tabelas práticas da Autoridade Tributária. O cálculo segue os passos do CIMT:

1. Escolhe a tabela pela região (Continente ou Regiões Autónomas) e pelo destino (habitação própria e permanente ou outra habitação).
2. Aplica a taxa do escalão e subtrai a parcela a abater. Acima do último escalão marginal aplica-se a taxa única, sem parcela. Terrenos para construção, lojas, escritórios e armazéns pagam uma taxa fixa de 6,5% e os prédios rústicos 5%, em todo o país.
3. Com dois compradores, calcula o imposto sobre o valor total e divide-o pela quota de cada um. As isenções (IMT Jovem) e a taxa de não residente são avaliadas comprador a comprador.
4. Soma o imposto do selo da compra (0,8%) e, se houver crédito, o do empréstimo (0,6%).
5. No custo total, junta a escritura e os registos, a avaliação bancária e as comissões do banco.

O simulador de crédito habitação usa prestações constantes (método francês), com a taxa mensal igual à TAN a dividir por 12. A taxa de esforço é calculada com o mesmo choque de juros que o Banco de Portugal exige aos bancos nas taxas variáveis.

O simulador de IMI multiplica o VPT pela taxa do concelho (ou da freguesia, nos municípios que as diferenciam) e subtrai a dedução por dependentes que o município aprovou, só na habitação própria e permanente.

O cálculo é feito no servidor, sempre com o mesmo código, quer use o formulário com ou sem JavaScript.

Como é verificado

Antes de cada atualização, o simulador é testado contra casos com resultados publicados por terceiros. Se algum valor não bater certo ao cêntimo (ou ao euro, quando a fonte arredonda), a atualização não é publicada. Entre os casos testados:

• os exemplos da tabela de poupança do IMT Jovem da Literacia Financeira, incluindo a isenção parcial numa casa de 400 000 €;
• o exemplo da DECO PROteste de um casal em que só um dos compradores é jovem, numa casa de 200 000 €;
• a informação vinculativa da AT (processo PIV 30550) sobre dois jovens que compram uma casa de 545 000 €;
• a continuidade do imposto nos limites de todos os escalões: um euro a mais no preço nunca faz o IMT saltar;
• os casos de compropriedade e de comunhão de bens entre um residente e um não residente, segundo o Ofício Circulado 40131/2026.

Pressupostos

Nalguns pontos a lei não é explícita ou o custo depende do caso. Nesses pontos o simulador segue estes pressupostos:

• Avaliação bancária e comissões (240 € e 520 € por defeito): médias calculadas a partir dos preçários dos bancos. Pode alterá-las no formulário.
• Imposto do selo do crédito: assume um prazo de 5 anos ou mais (0,6%), o caso normal no crédito habitação.
• Prestação do crédito: mantém a taxa constante durante todo o prazo e não inclui seguros nem comissões. Os juros pagam 4% de imposto do selo só fora da habitação própria e permanente, que está isenta.
• Valor Patrimonial Tributário: o simulador usa o valor que indicar. Se o VPT for superior ao preço, o imposto incide sobre o VPT e é esse que deve introduzir.
• Não residentes jovens: aplica os 7,5% sem a isenção do IMT Jovem, como resulta do art. 17.º, n.º 10 do CIMT. A AT ainda não publicou instruções sobre este caso.
• Paraísos fiscais: os 10% são avaliados comprador a comprador, só em quem não é residente, e prevalecem sobre os 7,5%. A caixa aparece quando desmarca a de residente.
• 7,5% nas Regiões Autónomas: aplica-se também nos Açores e na Madeira, porque a lei não faz distinção territorial. Não há ainda confirmação expressa da AT.
• Devolução estimada a não residentes: se passar a residente, usa a tabela de habitação própria e permanente; se arrendar a casa, a de outra habitação.
• IMI: não inclui agravamentos (prédios devolutos ou em ruínas), reduções municipais específicas (por exemplo, para arrendamento ou eficiência energética) nem a isenção de 3 anos, que depende do rendimento e da data da compra. A dedução do IMI Familiar nunca torna o imposto negativo.

O que o simulador não cobre

O simulador calcula compras por particulares: habitação, terrenos para construção, lojas, escritórios e armazéns, prédios rústicos e compradores com domicílio em paraísos fiscais. Não cobre prédios mistos numa só conta (calcule a parte rústica e a urbana à parte), nem regimes especiais de empresas (revenda, reabilitação urbana). As doações e heranças de casas têm um simulador próprio, que não calcula o imposto devido quando um usufruto se extingue. Há mais explicações no artigo sobre IMT em terrenos, rústicos e empresas.

Os resultados são estimativas. O valor a pagar é o da liquidação feita pela Autoridade Tributária. Em casos complexos, confirme com um contabilista certificado, um solicitador ou o serviço de finanças.

Atualizações

As tabelas são revistas sempre que a AT publica novas, normalmente em janeiro, depois do Orçamento do Estado, e quando há alterações à lei durante o ano. A data da última atualização aparece no topo de cada página e cada artigo do guia mostra a sua.

Como o site é financiado

O site é gratuito e pode mostrar publicidade e ligações para serviços parceiros, sempre identificadas como tal. A publicidade nunca aparece entre o formulário e o resultado e não influencia os cálculos nem os textos. Mais detalhes nos Termos e Condições e na Política de Privacidade.

Encontrou um erro?

Se um resultado não bater certo com a liquidação da AT, ou se uma regra mudou, escreva para geral@imtfacil.com. Ajuda muito indicar o valor, a região, o destino e os compradores que usou. As correções são feitas e testadas o mais depressa possível.