IMT Fácil
Doação ou herança de casa: quanto se paga
Atualizado em · tabelas oficiais da AT
Quem recebe uma casa por doação ou herança não paga IMT, mas pode pagar imposto do selo: 10% fora da família próxima e, nas doações, mais 0,8%. Indique o VPT e quem recebe para ver quanto custa e comparar as duas vias.
Indique o VPT para ver o imposto.
As ferramentas são gratuitas. O café não!
Este site é feito e mantido por uma só pessoa. Se lhe poupou tempo ou resolveu um problema, pode oferecer-me um café: cada contributo ajuda a pagar o domínio e a manter as ferramentas online e gratuitas. Obrigado!
MB WAY ou cartão · pagamento seguro via Stripe
Doar em vida ou deixar em herança?
Imposto do selo sobre uma casa com VPT de 150 000 €, recebida por inteiro:
| Quem recebe | Doação | Herança |
|---|---|---|
| Filho, cônjuge ou pais | 1 200 € | 0 € |
| Filho, com reserva de usufruto (doador com 70 anos) | 900 € | — |
| Irmão, sobrinho ou outra pessoa | 16 200 € | 15 000 € |
Para a família próxima, a herança não paga imposto e a doação paga 0,8%. A escolha raramente se faz pelo imposto: a doação antecipa a partilha e tira a casa do património dos pais, e a herança deixa a decisão para depois. Num caso concreto, fale com um advogado ou notário.
Perguntas frequentes
Quem está isento do imposto do selo de 10%?
O cônjuge ou unido de facto, os descendentes (filhos, netos) e os ascendentes (pais, avós), tanto na doação como na herança. Irmãos, sobrinhos, tios, enteados e amigos pagam 10% sobre o VPT da parte que recebem.
A isenção não abrange os 0,8% da doação de imóveis: um filho que recebe uma casa dos pais em vida paga 0,8% do VPT.
Como funciona a doação com reserva de usufruto?
Os pais doam a casa aos filhos mas continuam a usá-la, ou a receber as rendas, até morrerem. Os filhos ficam com a nua-propriedade, e o imposto calcula-se sobre o valor dela: o VPT menos o valor do usufruto, que depende da idade do doador.
| Idade do usufrutuário | Usufruto | Nua-propriedade |
|---|---|---|
| Menos de 20 anos | 80% | 20% |
| 20 a 24 anos | 75% | 25% |
| 25 a 29 anos | 70% | 30% |
| 30 a 34 anos | 65% | 35% |
| 35 a 39 anos | 60% | 40% |
| 40 a 44 anos | 55% | 45% |
| 45 a 49 anos | 50% | 50% |
| 50 a 54 anos | 45% | 55% |
| 55 a 59 anos | 40% | 60% |
| 60 a 64 anos | 35% | 65% |
| 65 a 69 anos | 30% | 70% |
| 70 a 74 anos | 25% | 75% |
| 75 a 79 anos | 20% | 80% |
| 80 a 84 anos | 15% | 85% |
| 85 ou mais anos | 10% | 90% |
Com um doador de 70 anos, o usufruto vale 25% e o imposto incide sobre 75% do VPT. Quando o usufruto acaba, as Finanças podem liquidar imposto sobre a diferença entre o VPT nessa altura e o valor já tributado.
Quem paga e até quando?
Paga quem recebe. A doação ou o óbito participam-se nas Finanças com o Modelo 1 do Imposto do Selo até ao fim do 3.º mês seguinte: na doação, pelo beneficiário; na herança, pelo cabeça de casal, com a relação de todos os bens. A participação é obrigatória mesmo quando há isenção. As Finanças calculam o imposto e enviam a nota de cobrança.
Sobre que valor se paga?
Sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) que consta da caderneta predial, à data da doação ou do óbito, e não sobre o valor de mercado. Numa herança com vários herdeiros, cada um paga sobre a sua parte: um filho e um sobrinho que herdam metade cada um pagam 0 € e 10% de metade do VPT, respetivamente.
E se depois vender a casa?
Para as mais-valias no IRS, o valor de aquisição de uma casa recebida por doação ou herança é o valor que serviu de base ao imposto do selo, normalmente o VPT. Como o VPT costuma ser mais baixo que o preço de venda, a mais-valia tributável pode ser grande. Se vender e comprar outra habitação própria e permanente, pode haver isenção por reinvestimento, nas condições da lei.
Que outros custos há?
Na doação, a escritura (no notário ou num serviço Casa Pronta) e o registo predial. Na herança, a habilitação de herdeiros, a partilha e o registo, que se podem tratar no Balcão das Heranças. Depois, quem fica com a casa passa a pagar o IMI.
Fontes: Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 (0,8%, aquisição por doação de imóveis) e 1.2 (10%, aquisições gratuitas); isenção do art. 6.º, n.º 1, al. e) do CIS; participação: art. 26.º do CIS; Art. 13.º, al. a) do CIMT, aplicável por remissão do art. 13.º do CIS.