IMT Fácil
A escolha da taxa é a decisão que mais pesa na prestação ao longo dos anos, mais do que a diferença de uns pontos no spread. Não há uma resposta certa para todos: depende de quanto aguenta uma subida da prestação e de quanto tempo conta ficar com o crédito.
Como funciona cada uma
- Variável: a taxa é a Euribor mais o spread do banco. O spread fica fixo; a Euribor é revista a cada 3, 6 ou 12 meses e a prestação muda com ela.
- Fixa: a mesma taxa durante todo o contrato. A prestação só muda se amortizar ou renegociar.
- Mista: taxa fixa num período inicial, normalmente de 2 a 10 anos, e variável depois. No fim do período fixo passa a ser Euribor mais o spread que ficou no contrato.
Exemplo: 200 000 € a 30 anos
Com a Euribor a 6 meses em 2,970% (16 de outubro de 2026) e um spread de 1%, a taxa variável fica em 3,97%. Para a fixa e a mista usámos taxas hipotéticas, só para comparar: peça as reais ao banco.
| Taxa | TAN | Prestação | Juros em 30 anos |
|---|---|---|---|
| Variável (Euribor 6m + 1%) | 3,97% | 951,37 € | 142 494,91 €* |
| Fixa (proposta hipotética) | 4,20% | 978,03 € | 152 092,37 € |
| Mista, 5 anos fixos (hipotética) | 3,80% | 931,91 € | depende da Euribor |
* Só se a Euribor ficasse igual durante 30 anos, o que nunca acontece. Os juros da variável são uma estimativa; os da fixa são certos.
Neste exemplo a fixa custa mais 26,66 € por mês à partida. Fica mais barata se a Euribor subir, em média ao longo do contrato, mais de cerca de 0,25 pontos. Faça a mesma comparação com as suas propostas no simulador de crédito habitação.
Quanto sobe a prestação se a Euribor subir
| Euribor | TAN | Prestação | Diferença |
|---|---|---|---|
| Como hoje (2,970%) | 3,97% | 951,37 € | — |
| Mais 1 ponto | 4,97% | 1 069,98 € | +118,61 € |
| Mais 2 pontos | 5,97% | 1 195,25 € | +243,88 € |
Entre 2022 e 2023 a Euribor subiu mais de 4 pontos em menos de dois anos. A pergunta útil não é "para onde vai a Euribor", mas "consigo pagar mais 250 € por mês se ela subir 2 pontos?".
A mista: o que acontece ao fim do período fixo
Na mista do exemplo, ao fim de 5 anos ainda deve 180 304,32 €. A partir daí a prestação passa a seguir a Euribor: com a Euribor como hoje seria 948,73 €; com mais 2 pontos, 1 158,40 €. A mista dá previsibilidade nos primeiros anos, que é quando o orçamento costuma estar mais apertado, mas não protege do que vem depois.
A taxa também muda quanto o banco lhe empresta
O Banco de Portugal recomenda que as prestações não passem de 45% do rendimento líquido. Numa taxa variável, o banco faz essa conta com a taxa mais alta: mais 1,5 pontos num prazo acima de 10 anos. Na taxa fixa não há esse agravamento.
| 200 000 € a 30 anos | Prestação usada no teste | Rendimento líquido mínimo |
|---|---|---|
| Variável a 3,97% | 1 131,82 € (a 5,47%) | 2 515,15 € |
| Fixa a 4,20% | 978,03 € | 2 173,41 € |
Quem está no limite da taxa de esforço pode conseguir o crédito com a taxa fixa e não com a variável. Numa mista, a forma de fazer o teste depende da duração do período fixo: pergunte ao banco como faz a conta.
Amortizar e mudar de banco
A comissão de amortização antecipada pode chegar a 2% do valor amortizado na taxa fixa e no período fixo da mista, contra 0,5% na variável, mais 4% de imposto do selo sobre a comissão. Se conta amortizar com frequência, por exemplo com prémios ou uma herança, a variável sai mais barata nesse ponto. Veja se compensa mais reduzir o prazo ou a prestação.
O mesmo vale para transferir o crédito para outro banco: liquidar o contrato antigo conta como amortização total e paga a mesma comissão.
Como escolher
- Faz sentido a fixa se…
- o orçamento não aguenta uma subida de 200 € ou 300 € na prestação, está perto do limite da taxa de esforço, ou prefere saber exatamente quanto vai pagar e não conta amortizar muito.
- Faz sentido a variável se…
- tem folga no orçamento e poupanças para aguentar subidas, conta amortizar ou vender a casa nos próximos anos, ou a fixa que lhe propõem está bastante acima da variável.
- Faz sentido a mista se…
- quer estabilidade nos primeiros anos (por exemplo, enquanto paga obras ou com filhos pequenos) e espera ter mais folga quando o período fixo acabar.
Antes de assinar
- Compare as propostas pela TAEG da FINE, não só pela TAN ou pelo spread: a TAEG inclui comissões e seguros (veja os custos bancários do crédito).
- Na mista, confirme o spread da fase variável, que às vezes é diferente do anunciado.
- Pergunte se o spread ou a taxa fixa dependem de produtos associados, como domiciliar o ordenado ou fazer os seguros no banco.
* Valores demonstrativos, calculados pelo método francês com a taxa constante. As taxas fixa e mista são hipotéticas; use as das propostas que receber.
Fontes
- Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (em vigor desde 2026-08-01)
- EMMI, taxas Euribor fixadas a 2026-10-16
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho (comissão de reembolso antecipado)
