Mais-valias na venda de casa: quanto paga e como evitar

Quando vende uma casa por mais do que lhe custou, o ganho é uma mais-valia e paga IRS. Mas a conta não é "preço de venda menos preço de compra": a lei atualiza o valor de compra, desconta várias despesas e só tributa metade do ganho. Se reinvestir o dinheiro noutra casa, pode não pagar nada.

Como se calcula

Mais-valia = venda − (compra × coeficiente) − despesas

• Valor de venda: o preço da escritura, ou o VPT se for maior.
• Valor de compra: o que serviu de base ao IMT quando comprou. Numa casa recebida por doação ou herança, é o valor sobre o qual se liquidou o imposto do selo.
• Coeficiente de desvalorização da moeda: corrige a inflação, se tiverem passado mais de 24 meses entre a compra e a venda. É publicado por portaria todos os anos, normalmente em novembro, para as vendas desse ano.
• Despesas: as da compra (IMT, imposto do selo, escritura e registos), as da venda (comissão da imobiliária, certificado energético) e as obras de valorização feitas nos 12 anos anteriores, desde que tenha faturas com o seu NIF.

Depois, só 50% da mais-valia entra no IRS, somada aos restantes rendimentos do ano e tributada às taxas normais dos escalões. Casas compradas antes de 1 de janeiro de 1989 não pagam mais-valias.

Exemplo

Casa comprada em 2016 por 150 000 €, com 4 500 € de IMT, selo e escritura, e 10 000 € de obras em 2020, com fatura. É vendida em 2026 por 300 000 €, com 5% de comissão mais IVA para a imobiliária (18 450 €) e 200 € de certificado energético. Usámos o coeficiente de 2016 da portaria de 2025, 1,19; o de 2026 é publicado no fim do ano e costuma ser um pouco mais alto.

Somados aos outros rendimentos, estes 44 175 € podem representar entre 10 000 € e 20 000 € de IRS, conforme o escalão. Sem as faturas das obras e da imobiliária, a mais-valia subiria quase 30 000 €: guarde todos os comprovativos desde o dia da compra.

Como evitar: reinvestir noutra habitação própria

A mais-valia da venda da sua habitação própria e permanente fica isenta se reinvestir o dinheiro noutra casa para viver. As condições:

• A casa vendida era o seu domicílio fiscal nos 12 meses anteriores à venda.
• Reinveste entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. A compra da nova casa pode, por isso, ser anterior à venda da antiga.
• A nova casa fica em Portugal, noutro país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, e passa a ser a sua habitação própria e permanente até 12 meses depois do reinvestimento. Também conta comprar terreno e construir, ou fazer obras de ampliação ou melhoria noutra habitação própria.
• Declara a intenção de reinvestir no IRS do ano da venda, e os reinvestimentos nos anos seguintes.

Quanto tem de reinvestir

Não é a mais-valia: é o valor da venda menos o que ainda devia ao banco do crédito usado para comprar a casa vendida. No exemplo, com 90 000 € de crédito por pagar, teria de reinvestir 210 000 €. O valor da nova casa conta todo, mesmo que a compre com um novo crédito.

Se reinvestir só uma parte, a isenção é proporcional. Reinvestindo 157 500 € (75% de 210 000 €), fica isenta 75% da mais-valia; os restantes 22 087,50 € seguem a regra normal, e metade, 11 043,75 €, entra no IRS.

Se a compra da nova casa falhar

Desde 2026, se tiver assinado o contrato de compra da nova casa (ou de construção) dentro do prazo e a outra parte não cumprir, o prazo de reinvestimento fica suspenso enquanto houver ação em tribunal. Tem de o comunicar às Finanças na declaração do ano em que terminariam os 36 meses.

Novo: reinvestir em casas para arrendar

Nas vendas feitas entre 2026 e 2029, também fica isenta a mais-valia reinvestida em casas em Portugal destinadas a arrendamento habitacional, com renda mensal dentro dos limites do Decreto-Lei n.º 97/2026 (2,5 vezes o salário mínimo, 2 300 € em 2026). Esta via serve também para quem vende uma casa que não era a sua habitação própria, como uma segunda habitação.

Perde a isenção se não fizer o contrato de arrendamento nos 6 meses seguintes, se a renda passar o limite, se a casa não estiver arrendada o tempo mínimo previsto ou se a vender ou doar nos 5 anos seguintes. Nesse caso, o ganho é tributado no ano em que a condição falhou.

Com 65 anos ou reformado

Quem vende a habitação própria e permanente e tem pelo menos 65 anos, ou está reformado (ou o cônjuge), pode excluir a mais-valia aplicando o valor, nos 6 meses seguintes, num seguro ou fundo de pensões que pague uma renda periódica, ou no regime público de capitalização. Nem todos os PPR servem: confirme com a seguradora que o produto cumpre as condições do Código do IRS.

Como se declara

A venda declara-se no Anexo G do IRS do ano seguinte, entre abril e junho, mesmo quando a mais-valia fica isenta. Uma casa vendida em 2026 entra no IRS entregue em 2027. Desde 2023, os não residentes também só são tributados sobre 50% do ganho, às taxas dos escalões.

* Informação geral e exemplo ilustrativo. O cálculo final é o da liquidação do IRS. Em casos com reinvestimento, heranças ou vários proprietários, fale com um contabilista.

Fontes

• Código do IRS, artigos 10.º (n.º 5 a 10 e 27 a 31, na redação do Decreto-Lei n.º 97/2026), 43.º, 44.º, 45.º, 50.º e 51.º
• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
• Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro (coeficientes de desvalorização da moeda)