O que é o IMT e como é calculado

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto que o comprador paga quando adquire um imóvel. Paga-se uma única vez, antes da escritura, e é normalmente o maior custo da compra a seguir à entrada.

Quem paga

Paga o comprador. O vendedor não tem qualquer responsabilidade neste imposto. Se a casa for comprada por duas pessoas, cada uma paga o IMT correspondente à sua parte.

Sobre que valor incide

O IMT é calculado sobre o maior de dois valores: o preço que consta da escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que aparece na caderneta predial. Na maioria das compras de habitação o preço é superior ao VPT, por isso é o preço que conta.

Que tabela se aplica

A taxa depende de três coisas:

• Finalidade: habitação própria e permanente (onde vai viver) ou outra habitação (segunda casa, investimento, arrendamento).
• Localização: continente ou Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, que têm escalões 25% mais altos.
• Comprador: jovens até 35 anos na primeira habitação própria têm uma tabela própria, e não residentes fiscais pagam uma taxa fixa de 7,5% desde maio de 2026.

Outros tipos de imóvel têm taxas fixas: 5% para prédios rústicos e 6,5% para prédios urbanos que não são habitação (lojas, escritórios, terrenos para construção).

A fórmula

Nos escalões progressivos, o cálculo é sempre o mesmo:

IMT = valor tributável × taxa do escalão − parcela a abater

A parcela a abater existe para que só a parte do valor que entra em cada escalão seja tributada à taxa desse escalão. Nos dois escalões mais altos (acima de 660 982 € na habitação própria) não há parcela a abater e aplica-se uma taxa única de 6% ou 7,5% sobre o valor total.

Exemplo

Casa de 250 000 € para habitação própria e permanente no continente, comprador com mais de 35 anos:

• Escalão: de 198 347 € a 330 539 €, taxa de 7%, parcela a abater de 10 457,96 €
• IMT = 250 000 × 7% − 10 457,96 = 7 042,04 €

A este valor junta-se o Imposto do Selo de 0,8% (2 000 €), que se paga ao mesmo tempo.

Quando não se paga IMT

Em 2026 não há IMT na compra de habitação própria e permanente até 106 346 € no continente. Os jovens até 35 anos na primeira casa estão isentos até 330 539 €, com isenção parcial até 660 982 €. Há ainda outras isenções específicas, como a habitação de custos controlados.

* Os valores são demonstrativos. Confirme sempre o valor final na liquidação do Portal das Finanças.

Fontes

• Código do IMT, artigo 17.º
• Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária (tabelas práticas de 2026)
• Lei n.º 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026)