Spread do crédito habitação: o que é e como baixá-lo

O spread é a margem que o banco soma à Euribor para chegar à taxa de juro do seu crédito. Ao contrário da Euribor, fica no contrato do primeiro ao último dia, por isso é a parte da taxa que mais vale a pena negociar antes de assinar.

O que é o spread

Numa taxa variável, a taxa anual nominal (TAN) é a soma de duas partes:

• Euribor (o indexante): muda a cada revisão, a cada 3, 6 ou 12 meses, e não depende do banco.
• Spread: a margem do banco, que cobre o risco do empréstimo, os custos e o lucro. É fixa durante todo o contrato.

Com a Euribor a 2,5% e um spread de 1%, a TAN é de 3,5%. Se a Euribor descer para 2%, a TAN passa a 3%; o spread continua em 1%. Na taxa mista, o spread só entra quando acaba o período de taxa fixa, mas fica escrito no contrato desde o início.

Qual é o spread médio em 2026

Segundo o Banco de Portugal, o spread médio dos novos créditos habitação era de 0,75 pontos percentuais em março de 2026, depois de ter estado acima de 1 ponto em 2023. É uma média: o spread de cada proposta depende do perfil do cliente e dos produtos que aceitar.

Se a proposta do seu banco tiver um spread bem acima da média, isso é um bom motivo para pedir propostas a outros bancos e voltar a negociar.

Quanto pesa o spread na prestação

Crédito de 150 000 € a 30 anos, com a Euribor fixa em 2,5% durante todo o prazo (um exemplo para comparar spreads, não uma previsão). A TAN é 2,5% mais o spread; os juros totais somam os 30 anos:

Cada 0,25 pontos de spread custam cerca de 20 € por mês e mais de 7 000 € de juros ao longo do crédito. Faça as contas com o seu montante e prazo no simulador de crédito habitação, que usa a Euribor atual.

O que faz o spread subir ou descer

• Percentagem financiada: pedir 90% do valor da casa costuma ter spread mais alto do que pedir 70% ou 80%. Uma entrada maior baixa o risco para o banco.
• Rendimento e taxa de esforço: rendimentos estáveis e uma prestação que pesa pouco no orçamento dão acesso a melhores condições.
• Produtos associados: ordenado domiciliado, cartões, seguros no banco. É a parte do spread chamada bonificação.
• Eficiência energética: alguns bancos dão spreads mais baixos para casas com classe energética alta.
• Campanhas e concorrência: o mesmo cliente pode ter spreads diferentes em bancos diferentes, e no mesmo banco em meses diferentes.

Spread bonificado: a letra pequena

Quase todas as propostas anunciam um spread "a partir de", que só se consegue com produtos do banco: ordenado domiciliado, cartão de crédito com uso mínimo, seguro de vida e multirriscos no banco, por vezes um PPR ou uma subscrição mensal. A lei proíbe que o banco obrigue a comprar esses produtos para conceder o crédito, mas permite que os use para baixar o spread.

Antes de aceitar, faça as contas:

• Compare a TAEG, não o spread. A TAEG inclui o custo dos seguros e das comissões. Um spread mais baixo com seguros caros no banco pode sair mais caro do que um spread mais alto com seguros de fora. Peça a proposta com e sem os produtos e compare as duas.
• Veja o que acontece se deixar um produto. O contrato diz quanto sobe o spread se cancelar o seguro ou mudar o ordenado de banco. Esse aumento fica até ao fim do crédito.
• Os seguros podem ser de outra seguradora. O seguro de vida e o multirriscos não têm de ser do banco, desde que tenham coberturas equivalentes (veja os custos bancários do crédito). Às vezes, perder a bonificação compensa.

Como negociar o spread

1. Peça propostas a três ou quatro bancos, ou use um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal. Peça sempre a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia).
2. Leve a melhor proposta aos outros bancos. A concorrência é o que mais mexe no spread.
3. Negoceie o pacote, não só o spread: comissões de avaliação e de abertura, seguros, a bonificação e a taxa fixa inicial, se escolher taxa mista.
4. Mostre que é um cliente de baixo risco: entrada maior, contrato de trabalho sem termo, poucas outras dívidas.
5. Confirme tudo na FINE e na minuta do contrato antes da escritura: o spread, as condições da bonificação e quanto sobe se deixar de as cumprir.

Já tenho crédito: posso baixar o spread?

O banco não pode subir o spread por conta própria, mas também não é obrigado a baixá-lo. Há dois caminhos:

• Renegociar no seu banco: com uma proposta de outro banco na mão, peça uma revisão do spread. Mudar só o spread no mesmo banco costuma ter poucos custos.
• Transferir o crédito para outro banco: o novo banco paga a dívida ao antigo. Há custos a somar: a comissão de reembolso antecipado (até 0,5% numa taxa variável e 2% numa fixa), a avaliação, a escritura ou o documento particular e os registos. Compensa quando a poupança nos juros paga estes custos em poucos anos.

Para ver quanto poupa ao reduzir a dívida, use o simulador de amortização antecipada.

* Valores ilustrativos com a Euribor constante. O spread, os seguros e as comissões de cada proposta estão na FINE do seu banco.

Fontes

• Banco de Portugal, "Acompanhamento das medidas macroprudenciais em Portugal", março de 2026 (spread médio dos novos contratos)
• Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, artigo 11.º (vendas associadas)
• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário