Direito de preferência na Casa Pronta: como fazer o anúncio

Antes de vender uma casa, o vendedor tem de dar a quem tem direito de preferência a oportunidade de a comprar nas mesmas condições. Para as entidades públicas, como a câmara municipal ou o Estado, isso faz-se com um anúncio no portal Casa Pronta: custa 15 € e elas têm 10 dias úteis para responder. O inquilino e os comproprietários são avisados à parte.

O que é o direito de preferência

É o direito de comprar a casa em vez do comprador escolhido, pelo mesmo preço e nas mesmas condições (diz-se "tanto por tanto"). Quem prefere não negoceia: aceita o negócio tal como foi combinado ou deixa-o seguir. Na grande maioria das vendas ninguém exerce a preferência, mas a comunicação tem de ser feita.

Quem pode ter preferência na venda de uma casa

• Câmara municipal: em certas zonas, por exemplo em áreas de reabilitação urbana. Avisada pelo anúncio no Casa Pronta; tem 10 dias úteis.
• Estado e regiões autónomas (património cultural): se o imóvel estiver classificado ou em vias de classificação, ou na zona de proteção de um. Anúncio no Casa Pronta; 10 dias úteis.
• Outros organismos públicos, como o IHRU, nos casos que a lei prevê. Anúncio no Casa Pronta; 10 dias úteis.
• Inquilino: se a casa estiver arrendada há mais de 2 anos. Avisado por carta registada com aviso de receção; tem 30 dias para responder.
• Comproprietários: quando vende a sua parte de uma casa que tem com outras pessoas. Avisados por escrito com as condições do negócio; têm 8 dias.

O anúncio no Casa Pronta só serve para as entidades públicas. Se a casa estiver arrendada ou for de vários donos, tem de avisar também o inquilino ou os comproprietários, com o preço, o comprador e as restantes condições.

O anúncio no Casa Pronta, passo a passo

1. Feche o negócio: o anúncio precisa do comprador e do preço, por isso faz-se normalmente depois do contrato-promessa (CPCV).
2. Entre em casapronta.pt e escolha o anúncio para o exercício do direito legal de preferência. Pode ser feito pelo vendedor ou por outra pessoa ou empresa por ele, como a imobiliária ou o solicitador.
3. Preencha os dados do negócio: quem faz o pedido, o vendedor ou vendedores, o comprador ou compradores, a identificação e a localização do imóvel, o preço e a data prevista da escritura. Tenha à mão a caderneta predial e a certidão do registo predial.
4. Pague 15 € por Multibanco ou homebanking.
5. Guarde o número do anúncio e espere 10 dias úteis. Pode consultar o estado do anúncio no mesmo site, sem custos.
6. Na escritura, indique o número do anúncio e o NIF de quem o pediu. O notário, o solicitador ou a conservatória confirmam no site que nenhuma entidade quis comprar.

O anúncio faz-se seja qual for o sítio da escritura: balcão Casa Pronta, notário ou advogado. E substitui as certidões que antes era preciso pedir e pagar a cada entidade.

Prazos e custos

• Custo: 15 € por anúncio. Não há regra sobre quem paga, mas a obrigação de dar a preferência é do vendedor, que costuma pagar (ou a imobiliária, por ele).
• Prazo: as entidades públicas têm 10 dias úteis depois da publicação. Sem resposta, o direito delas caduca e a venda pode seguir.
• Quando publicar: logo que o preço e o comprador estejam fechados, e pelo menos duas a três semanas antes da escritura. Dez dias úteis são duas semanas de calendário, e mais se houver feriados.
• Consulta: o anúncio fica disponível no site durante um ano.

Mudou o preço, o comprador ou a data?

O anúncio vale para os elementos essenciais do negócio que lá estão. Se o preço baixar, se o comprador mudar ou se a escritura se atrasar muitos meses, publique um anúncio novo: custa 15 € e evita a discussão sobre se a comunicação antiga ainda serve, que já chegou aos tribunais. O mesmo vale para o inquilino e os comproprietários: condições novas, comunicação nova.

O que acontece se alguém exercer a preferência

A entidade (ou o inquilino, ou o comproprietário) fica com a casa pelo preço e nas condições anunciadas, e o comprador original não a compra. Por isso, o contrato-promessa deve prever esta hipótese: o que acontece ao sinal e que nenhuma das partes paga indemnização se a venda não se fizer por causa de uma preferência.

E se a preferência não for respeitada?

Quem tinha preferência e não foi avisado, ou foi avisado com condições diferentes das reais, pode pedir em tribunal para ficar com a casa (ação de preferência). Tem seis meses a contar da data em que soube das condições do negócio e tem de depositar o preço nos 15 dias seguintes. Para quem compra, isto é um risco sério: antes da escritura, confirme que o anúncio foi publicado e que o inquilino e os comproprietários, se os houver, foram avisados.

Declarar na escritura um preço diferente do real, por exemplo para afastar preferentes ou pagar menos IMT, é ilegal e abre espaço a estes processos.

* Informação geral sobre a lei em vigor em novembro de 2026. Em casos com arrendamento, compropriedade, herança ou imóveis classificados, peça apoio a um advogado, solicitador ou notário.

Fontes

• Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, artigos 18.º e 19.º (envio eletrónico da informação para o exercício do direito legal de preferência)
• Portaria n.º 794-B/2007, de 23 de julho, artigo 10.º
• Código Civil, artigos 416.º, 1091.º, 1409.º e 1410.º
• Justiça.gov.pt, "Colocar anúncio para o exercício do direito legal de preferência"; IRN, perguntas frequentes do Casa Pronta